基準地価・公示地価とは。路線価との違いはどこにある?

基準地価・公示地価・路線価の違いを詳しく解説

今週、平成28年の「基準地価(基準地標準価格)」が国土交通省から発表されました。

国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。…

この記事ではこの「基準地価」について、
同じような用語としてよく目にする「公示地価(地価公示価格)」や「相続税路線価」「固定資産税路線価(固定資産税評価額)」との違いも含めて解説してみます。

びとう
びとう
【この記事は私が書きました】
税理士・尾藤 武英(びとう たけひで)
京都市左京区で開業している税理士です。
過去に税理士試験の予備校で相続税を教えていた経験から、相続税が専門分野。
事務所開業以来、相続税や贈与税の申告、相続税対策など、相続税に関する業務を多数行っています。
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「基準地価」とはそもそも何?

「基準地価」が何なのかといえば、各都道府県が毎年公表している土地の取引価格の目安です。
不動産鑑定士の意見をもとに求めた、特定の調査地点(京都市左京区●●町●番地など)での7月1日現在の土地の「正常価格」を表しています。

「正常価格」というのは、現在その土地の上に建っている建物の形や土地の貸借の形態などは一切無視して、その土地を有効活用するとした場合にその土地につくと思われる値段のことです。
(実際の取引価格とも違うものです)

1平方メートルあたりの金額で公表されます。

我が事務所の町内にも調査地点が存在します

実は、ウチの事務所の町内(京都市左京区下鴨夜光町)にはこの基準地価の調査地点が存在します。
近所の調査地点の写真

こちらがその地点付近の写真です。閑静な住宅街の一角ですね。
先日公表されたこちらの基準地価は417,000円(1平方メートルあたり)。
200㎡の土地を持っていれば、それだけでなんと8,340万円!

ちなみにこの値段は、商業地も含めた全ての左京区内の調査地点の中で最高値でした。
住宅地に限ってみても京都市内全域で2番目の高さとか…(^^;

びとう
びとう

ウチの事務所は賃貸なんですが、これだけの地価に見合った賃料を私が払っているかといえばそうでもないので、家主さんには感謝しないとですね。

京都府下の状況は?

京都府が発表している資料によると、京都府域の地価は、住宅地は9年連続の下落(前年比0.4%のマイナス)ですが、商業地は3年連続の上昇(前年比3.3%のプラス)。
京都市内に限ると、住宅地は前年比0.6%のプラス、商業地は前年比6.5%(!)のプラスだそうです。

京都府 基準地価の地域別変動率

 
上の数字をはじめ、今年の京都府域の基準地価についての情報は↓こちらのリンク先のページの「地価調査の結果について」というタイトルの下に載っています。
京都府の地価(土地情報)/京都府ホームページ

「公示地価(地価公示価格)」との違いは?

以上が「基準地価」というものの概要ですが、世の中にはこの基準地価と似たような言葉がもう1つ存在します。
それが何かといえば、「公示地価(地価公示価格)」です。

よく春先にニュースや新聞などで耳に&目にするこの言葉。
これって、基準地価と一体何が違うんでしょう?

違う点は以下の4つです!

  • 1:地価を評価する時点
    基準地価が7月1日時点の価格なのに対して、公示地価(地価公示価格)は1月1日時点の価格である。
  • 2:公表の時期
    基準地価は9月下旬に公表されるが、公示地価(地価公示価格)は3月下旬に公示される。
  • 3:調査地点
    基準地価の調査地点は公示地価(地価公示価格)のそれよりも幅広い。基準地価は公示地価(地価公示価格)を補足しているイメージ。
  • 4:地価を決定する機関
    どちらも公表は国土交通省経由だが、公示地価(地価公示価格)は国土交通省が直接決定するのに対して、基準地価は各都道府県が決定する。

ざっくり言うと、基準地価は半年前に公示された公示地価(地価公示価格)を補足するものだ、というイメージを持って頂ければそれでほぼ正解かと(^^

基準地価と公示地価(地価公示価格)は国土交通省のHPで合わせて確認できます

これら基準地価と公示地価(地価公示価格)は、国土交通省の「標準地・基準地検索システム」で日本全国全ての地点の数字が確認できます。
↓このように、基準地価と公示地価(地価公示価格)をまとめて地図の形で確認することもできます。
国土交通省の「標準地・基準地検索システム」

興味のある方は是非ご自身の住んでいる場所周辺の地価を調べてみて下さい!

「相続税路線価」「固定資産税路線価(固定資産税評価額)」との違いは?

ほかにも、公的な機関が公表したり弾き出したりする土地の値段に関する数字としては、「相続税路線価」「固定資産税路線価(固定資産税評価額)」がありますが、それぞれ、

  • 「相続税路線価」=相続税や贈与税の計算での土地の課税評価額(=相続税評価額)を求めるために国税庁が毎年7月1日に公表する、土地の1平方メートルあたりの価格。
    金額は公示地価(公示価格)や基準地価のだいたい8割程度。

    びとう
    びとう

    相続税路線価と公示地価が持つ関係性は以下の記事で解説しています。
    路線価と公示地価の関係性とその活用方法【路線価は公示地価から予想可能です】

  • 「固定資産税路線価(固定資産税評価額)」=固定資産税や不動産取得税などの計算に使うために市区町村が決定する土地1平方メートルあたりの価格(「評価額」は1つの土地全体の価格)。
    金額は公示地価(公示価格)や基準地価のだいたい7割程度。

といった特徴があります。

これらは税金を課税するために使う値段であるという点で、冒頭の基準地価や公示地価(地価公示価格)とは大きな違いがあります。
とはいえ、これらの数字も基準地価や公示地価(地価公示価格)を基として公表されているので、そういう意味ではまぁ関連はあるのですが(^^;

土地の値段は「一物四価」「一物五価」状態

というように、土地の値段には「基準地価」「公示地価(地価公示価格)」「相続税路線価」「固定資産税路線価(固定資産税評価額)」の4つの指標があります。
また、場所によっては、1つの土地に対してこれら4つの金額が全て付いているところもあります。

これら4つの値段が付いている状態のことを、業界では「一物四価」と呼んでいます。
もちろん、これら以外に不動産市場において実際に取引される価格(実勢価格、時価)もあるわけですから、それも入れると「一物五価」状態。

…なんだかとってもややこしいですが、土地の売買を検討されている方にとっては売値や買値にも直接影響を与える数字ですから、これら4つの金額の特徴は押さえておいて損は無いと思います。

東京五輪を控える一方低金利政策が続くなどの今の状況の中で、今後これらの土地の値段がどのような動きを見せていくのか、注目ですね。

以上、この記事では「基準地価」というものについて、
同じような用語としてよく目にする「公示地価(地価公示価格)」や「相続税路線価」「固定資産税路線価(固定資産税評価額)」との違いも含めて解説してみました。

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