「路線価方式」とは?

路線価方式とは?都市部の宅地の相続税評価額の計算方法

建物の敷地として使われている土地のことを「宅地」と呼びます。
↓弊所が入居しているマンションの敷地もそんな「宅地」の一種です。
マンションの敷地も「宅地」の一種です

この宅地が亡くなった人の遺産の中にあって、それにかかる相続税を計算する必要があるときは、
その宅地の相続税計算上の価値を求める(=「評価する」と言います)必要があります。

そして、そのための方法には、

  • 路線価方式
  • 倍率方式

の2つがあります。

この記事では、これら2つの方法のうち、「路線価方式」について、どんな方法なのかなどを詳しく解説していきます!

ここで紹介する計算方法は贈与税の計算(生きている人から土地をもらった場合)でも採用されています。
以下、「相続税」は「贈与税」、「相続」は「贈与」に置き換えてご覧ください。
びとう
びとう
【この記事は私が書きました】
税理士・尾藤 武英(びとう たけひで)
京都市左京区で開業している税理士です。
過去に税理士試験の予備校で相続税を教えていた経験から、相続税が専門分野。
事務所開業以来、相続税や贈与税の申告、相続税対策など、相続税に関する業務を多数行っています。
運営者情報(詳しいプロフィール)はこちら

 

路線価方式は市街化区域内にある宅地の評価で使います

「路線価方式」というのは、主に市街化区域内(≒市街地の中)にある宅地を評価する際に用いる方法です。

路線価方式が適用されるエリアでは、
宅地が面している道路の1つ1つに「路線価」が設定されていて、↓このように、「路線価図」という形で公開されています。
弊所周辺の路線価図

これら路線価に様々な調整を加えて目的の宅地の評価額を計算しよう、というのが路線価方式です。

市街化調整区域など市街化区域の外にある宅地の場合はもう1つの計算方法である「倍率方式」で評価します。
倍率方式の詳しい解説は「倍率表の調べ方や見方とは?倍率方式の計算方法を詳しく解説」という記事をご覧ください。

路線価方式の計算方法の基本パターン【一路線に面する場合】

では、路線価方式とはどんな計算をするのでしょうか?
基本的な算式は↓こうなります。

【路線価方式の基本算式】
宅地が面している道路の正面路線価×宅地の奥行距離に応じた奥行価格補正率×地積

  • 評価しようとしている宅地が面している道路に付いている正面路線価(1㎡あたり)
  • 宅地の奥行距離に応じた奥行価格補正率をかけて
  • 最後に宅地の面積(登記地積ではなく実際の面積)をかけます。

具体的には?

たとえば、↓こんな真四角の形をした宅地があるとします。
きれいな正方形をした宅地の図

  • 路線価340,000円の道路1本のみに面していて
  • 閑静な住宅地にあって
  • 土地の奥行距離が14mで
  • それ以外の減価要因は特に無くて
  • 地積が200㎡

だとした場合、路線価方式の算式は↓こうなります。

【具体例】
340,000円(正面路線価)×1.00(奥行価格補正率)×200㎡(地積)68,000,000円

ここでのポイントは奥行価格補正率です。
これっていったい何なんでしょう?

奥行価格補正率とは?

奥行価格補正率とは、宅地の奥行距離に応じて適用されるもので、

  • その宅地の奥行距離が
  • その宅地が所在する地区(住宅地、商業地、工業地など)の平均的な奥行距離に対して長いor短い場合に

路線価を下げる目的で存在します。

びとう
びとう
路線価って、上の宅地のような
きれいな正方形をしている宅地に対して使うことを前提としているんです。
なので、もし評価しようとする宅地の形状がそうじゃない(奥行距離が長いor短い)のであれば、使い勝手を考慮して路線価を減額させてあげよう!というわけですね。

奥行価格補正率は国税庁から公表されています

奥行価格補正率は国税庁から公表されている「奥行価格補正率表」から拾います。
「奥行価格補正率表」は↓以下のページの1つ目に挙がっています。
奥行価格補正率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正) |国税庁

↓こんな見た目をしています。
奥行価格補正率表

閑静な住宅地(=普通住宅地区)で奥行距離が14mなら補正率は1.00となっています。
普通住宅地区の奥行距離が14mなら補正率は1.00

これを算式に使え!ということですね。

このように、どの補正率を拾うかは奥行距離と宅地が所在する場所(=地区区分)に応じて変わります。
上の具体例では奥行距離が14mでしたが、もし奥行距離が24mあれば、奥行価格補正率:0.97を乗じることになります。
(=宅地の評価額も3%下がります)

地区区分とは?

では、「地区区分」とはいったい何でしょうか?
路線価方式では、その土地の場所に応じて7つの地区区分を設けています。

「地区区分」というと難しく聞こえますが、ざっくり言うと、
「その土地が、主にどんな使い方をされているエリアにあるのか」を分けたものです。

名称を挙げたほうがイメージが湧きやすいかもです。

  • ビル街地区
  • 高度商業地区
  • 繁華街地区
  • 普通商業・併用住宅地区
  • 中小工場地区
  • 大工場地区
  • 普通住宅地区

  • 住宅地のど真ん中だったら「普通住宅地区」
  • 住宅とお店が混在しているエリアだったら「普通商業・併用住宅地区」
  • 市街地のど真ん中だったら「繁華街地区」「高度商業地区」「ビル街地区」

そんなイメージで捉えて頂ければ!

地区区分が設けられている理由

地区区分が設けられている理由は「宅地がある場所や用途による価値の違いを評価額に正しく反映させるため」です。
たとえば、奥行距離が同じ10mの宅地でも、

  • 市街地のど真ん中(繁華街地区)
  • 住宅地の中(普通住宅地区)
  • 周りが工場ばかりの場所(中小工場地区や大工場地区)

では使い勝手が違って当然なので、
画一的に「奥行きが何mだったらいくら!」とするのではなく、地区区分の違いによって補正率にも差を設けています。
(0.99だったり1.00だったり0.96だったり)
同じ奥行距離でも地区区分によって奥行価格補正率が違う

路線価方式の基本パターンのまとめ

以上が、路線価方式の基本的な計算パターンです。
冒頭で紹介した基本算式をもう一度貼ってみます。

【路線価方式の基本算式】
宅地が面している道路の正面路線価×宅地の奥行距離に応じた奥行価格補正率×地積

どうですか?
「意外とカンタンやな〜!」と思われたでしょうか??
ただ。実は上の算式はあくまでも基本パターン。
こんなカンタンに終わることはまず無いんです…。

奥行価格補正以外にも様々な補正があります

というのも。
いざ路線価方式で計算しようと思えば、奥行距離以外にも↓このような点に着目し、路線価を補正する必要があるからです。
(適用される補正率などの名称(太字)もあわせて紹介します)

  • 宅地が路線価の付いている道路に2つ以上面していないか、面しているならどのような面し方か
    側方路線影響加算率、二方路線影響加算率
  • 宅地がいびつな形をしていないか
    不整形地補正率
  • 宅地の間口は狭くないか、間口に対して奥行きは長すぎないか
    間口狭小補正率、奥行長大補正率
  • 宅地の中にがけになっている部分はないか
    がけ地補正率
  • 宅地の中に土砂災害特別警戒区域に指定されている部分はないか
    特別警戒区域補正率
  • 他の土地に比べて宅地の面積が著しく大きくないか
    地積規模の大きな宅地の評価
  • 宅地が道路と直に面していない・道路から離れた場所にないか
    無道路地の評価
  • 宅地の中に指定容積率が異なる部分はないか
    容積率の異なる宅地の評価
  • 宅地の中にセットバックが必要な部分はないか
    セットバックを必要とする宅地の評価
  • 宅地の中に都市計画道路の予定地が含まれていないか
    都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価

などなど。
※リンク先はこのサイト内の関連記事です。

いわば、路線価方式の算式も↓こうなるイメージでしょうか。

【路線価方式の算式】
宅地が面している道路の路線価×宅地の形状などに応じた補正率×地積

各種補正率を漏らさずにかけられるかが路線価方式のキモ

先ほど紹介した国税庁の↓こちらのページには、奥行価格補正率以外にも様々な補正率が挙がっています。
奥行価格補正率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正) |国税庁

これらの調整を抜け目なく加えられるかどうかが路線価方式の計算の肝です。
ここは税理士であっても抜けが生じやすいので、
税理士としてのスキルの差が如実に現れる部分でもあります。

路線価はその年分の数字が毎年7月に公表されます

ちなみに、路線価は国税庁から毎年7月1日にその年分の数字が公開されています。(←これについて詳しくはリンク先にて)
宅地を持っていた人が亡くなったのが令和2年の場合、令和2年分の路線価を使って相続税を計算します。

直近7年間の路線価は以下のサイトで確認することができます。
財産評価基準書|国税庁

中を辿ると、冒頭でも紹介した↓こんな路線価図を見ることができます。(弊所周辺の路線価図です)
弊所周辺の路線価図

こうした路線価図の調べ方は「相続税路線価図の調べ方ガイド【図で解説】」という記事で詳しく解説しています。

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相続税路線価図の調べ方ガイド

路線価図の見方は?【詳しくは別記事にて】

上の路線価図のうち、弊所の周辺をさらにフォーカスしてみます(^^;
縦方向や横方向に走っている道路に付いている「330D」とか「340D」とかいう符号の「330」「340」という部分がその路線(道路)に付いている路線価です。
アタマの数字が路線価

千円単位で表示されているので、「330」なら330,000円、「340」なら340,000円が路線価だということになります。

これら路線価以外にも、この路線価図からは、

  • 宅地を貸し借りしている際の計算で使う「借地権割合」
  • 土地がどんな場所にあるかを示す「地区区分」

を読み取ることができます。

これら路線価図の詳しい見方は「路線価図の見方ガイド【数字や記号の意味を詳しく解説】」という記事で解説しています。

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路線価図の見方ガイド【数字や記号の意味を詳しく解説】

田、畑、山林、原野、雑種地は「宅地比準方式」で計算します【詳しくは別記事にて】

ちなみに、市街化区域内にある土地でも、
その土地が宅地ではなく田や畑、山林、原野、雑種地である場合は「宅地比準方式」という方法で計算します。
ここで紹介している路線価方式をベースとしながらも、そこからさらに+α(アルファ)の計算を加えていく方法です。

田、畑、山林、原野の計算方法は「宅地比準方式による相続税評価額の計算方法【農地・山林・原野】」という記事で詳しく解説しています。

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宅地比準方式とは?

また、雑種地(主に駐車場用地)の計算方法は「駐車場用地(雑種地)の相続税評価額の計算方法」という記事で解説しています。

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駐車場用地の相続税評価

相続税の路線価方式のまとめ

以上、ここまで、宅地の評価方法の1つである「路線価方式」について、計算方法のキホンを詳しく解説してきました。

ここまでで紹介したように、路線価方式で評価する場合には、

  • 計算する年分(亡くなった年分)
  • 宅地がある場所
  • その場所の地区区分
  • 宅地の形状などから、調整計算できる余地がないか

などなど、いろんな情報を集める必要があります。

ふきだし

単純に路線価に面積かけりゃ済むわけじゃないのね。奥が深いな〜。

というのが掴んでいただければ幸いです(^^

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この記事を書いた人

税理士 尾藤武英
税理士 尾藤 武英(びとう たけひで)
京都市左京区下鴨で開業している税理士です。
過去に税理士試験の予備校で相続税を教えていた経験から、相続税が専門分野。
事務所開業以来、相続税や贈与税の申告、相続税対策など、相続税に関する業務を多数行っています。
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