借地権割合とは?賃貸借の目的となっている宅地の相続税評価の方法

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京都市左京区で開業している税理士です。元税理士試験受験予備校「相続税法」講師。相続税や所得税など「個人の方にかかる税金」に特化した税理士として活動中。個人で運営し、「税理士が直接お客様に全てのサービスを提供すること」を大切にしています。詳しいプロフィール「DEEN 税理士」「Nikon 税理士」で検索1位な個人ブログはこちら

当サイト内の「路線価方式と倍率方式。宅地の相続税評価の2つの方法を解説します」という記事では、宅地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあることを確認しました。

その中で、1つ記事を改めると書いたものがありました。
それが何だったのかというと、↓コレです。

事務所近辺の拡大図
路線価の数字の一番最後に付いている「D」という記号、これが一体何を意味しているのかです。
この記事では、これが表しているもの、つまり、「借地権割合」について触れていきます。

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借地権ってどんな権利?

まず押さえなければいけないのが、「借地権っていったい何?」ということですね。

借地借家法という法律の一番最初に、借地権とはこんなものだということが規定されています。

建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

つまり、他人の宅地の上に建物を建てる目的でその宅地を借りた場合に借り手側に発生する権利のことを「借地権」と呼んでいます。

これも相続税や贈与税の課税の対象になる財産の一種ですので、たとえば

・亡くなった方が建物を建てる目的で他人の宅地を賃借していた場合(借り手側)

にはその方が借地権を持っているものとして評価をしなければいけませんし、逆に

・亡くなった方が他人に対して自身の宅地を賃貸していた場合(貸し手側)

には借地権に相当する部分は自身の財産に含めなくても良くなります。

具体的な評価方法は?

では、こういった場合、借り手側、貸し手側はそれぞれどんな評価を行うんでしょうか。
それぞれの立場での算式は以下のようになります。

借り手側:宅地の更地の評価額×借地権割合
貸し手側:宅地の更地の評価額×(1-借地権割合)

これらの算式で出てきた金額の財産をそれぞれが持っていると考えます。

つまり、更地の評価額が1億円で借地権割合が60%の宅地の場合、

借り手側:100,000,000円×60%=60,000,000円
貸し手側:100,000,000円×(1-60%)=40,000,000円

という感じで計算を行います。
(こうして出てきた貸し手側の財産のことを「貸宅地」と呼んでいます。)

この算式のイメージを図で表すと↓こうなります。
借地権、貸宅地のイメージ図

登記上の宅地の名義は全てが貸し手側ですが、相続税や贈与税の計算上は、それぞれの方がそれぞれの部分を財産として持っていると考えていきます。
借り手側と貸し手側、両者が持っている財産の金額を足すと更地の評価額になる、ということですね。

「D」などの記号は借地権割合を表している

ここでようやく「D」の話です(^^;
じゃあ「D」は何を表しているの?ということになりますが、これは上記の算式の中で用いる借地権割合を表しています。

借地権割合は地域によって90%から30%まで幅がありますので、国税庁が
「この地域で借地権や貸宅地を評価する場合はこの割合を使って下さいね」
と指定をするために使っている記号です。

借地権割合

路線価図の一番上に↑このような表が上がっていますので、これに当てはめれば自分が評価をしたい地域で使っていく借地権割合がわかります。

昨日から紹介している移転前の事務所周辺の路線価図をもう一度見てみますと…。

路線価図

事務所の周辺は全て記号が「D」なので借地権割合は60%ですが、一番右端に載っている白川通は「C」なので借地権割合は70%です。

四条河原町周辺

こちらは京都随一の繁華街・四条河原町周辺の路線価図です。
路線価の末尾の記号が「B」=借地権割合80%になっています。
一般的に、都会の中に行けば行くほど借地権割合も上がっていきます。

この借地権割合は、倍率地域でももちろん指定されています。

倍率表
倍率表の中にも↑こうして借地権割合が書かれていますので、これらの割合を使って借地権や貸宅地の評価を行います。

以上、借地権が発生している宅地の借り手側、貸し手側それぞれの評価方法のご紹介でした!

全ての賃貸借契約で使える方法ではない

ちなみに今日見ている計算は、借り手側から見ると

・借地権設定時に相場に応じた金額の権利金を支払っていて
・借地契約期間中には地代も支払っている

場合に適用される評価方法です。

もし、賃貸借契約の内容が

・定期借地権を設定している
・権利金を支払わずに、または相場よりも低い金額しか支払いをせずに賃借している
・地代が相場よりも低い

などの場合には、借り手側、貸し手側ともに上記の方法よりも複雑な計算を行う必要が出てきます。
どんな計算を行うかは、かなり専門性が高くなるのでこのブログでは省略で(^^;

建物を建てる目的では無い場合も要注意

また、上の方でも述べましたが、借地権は建物を建てるために宅地を借りた場合に借り手側に発生する権利」です。
つまり、建物を建てない契約で土地を借りる場合(例:駐車場用地として使う場合など)には借地権は発生しません。

その場合、借り手側、貸し手側ともに借地権割合を使わずにそれぞれの権利の評価を行っていきますので、注意が必要です。
(これについては「貸し付けられている駐車場用地(雑種地)の相続税評価。借地権ではなく賃借権が引けます」という記事で紹介しています。)


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