土地の相続税の計算で欠かせない「小規模宅地等の減額の特例」ってこんな規定です

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京都市左京区で開業している税理士です。 元税理士試験受験校「相続税法」講師。 相続税や所得税、贈与税など「個人の方にかかる税金」に特化した税理士として活動しています。詳しいプロフィール個人ブログも更新中です

亡くなった方が持っていた土地を相続人などが承継した場合に、相続税の計算で受けられる「小規模宅地等の減額の特例」。
これっていったいどんな規定なんでしょうか?

この記事では、その「小規模宅地等の減額の特例」という規定について、

・そもそもどんな規定なのか
・どんな使い方をしていた土地に対して適用できるのか

といった点をいろいろと解説してみます。

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相続税、贈与税ってどんな税金?【解説記事のまとめ】ページはこちら

「生活の基盤」となっていた土地の相続税の負担を軽くするための規定

まずは「これってそもそもどんな規定?」という点からです。

いきなり結論から書くと、「小規模宅地等の減額の特例」というのは

・亡くなった方の遺産の中に、亡くなった方やその方と生計を一(いつ)にしていた親族の「生活の基盤」となっていた宅地などがある場合に、
・それらの宅地などについて相続税の評価額を減額する特例制度

です。

相続税は、亡くなった方が持っていた財産でお金の価値に換えられるもの全てにかかります。
ということは、現金や預金はもちろん、土地や建物などの不動産にももちろん相続税はかかってきます。

ただ、一言で「不動産を持っていた」と言っても、その所有目的は様々ですよね。
「副収入として不動産収入を稼ぎたいから持っていた」
という場合もあれば、
「自分で事業をするためor住むために持っていた」
という場合もあります。

そんな場合に、もし「事業をするためor住むため」に持っていた土地に対して普通に相続税がかかってくるとしたら。
そして、そのせいで
「相続税が払えへんから家売ろか…。」
なんてことになってしまうとしたら。
それはとても大変なことです。

そうならないようにするために、
亡くなった方などが生前に自身の「生活の基盤」としていた土地については、一定の要件を満たせば相続税の負担を軽くしてあげますよー!
というのが「小規模宅地等の減額の特例」の規定です。

以下、ここまでで押さえておいて頂きたい細かい点を3つ触れておきます。

「生活の基盤」とは?

まずは、ここまでご丁寧に「」で括って書いてきた「生活の基盤」という言葉についてです。

「生活の基盤」って、具体的にどんな使い方を指すのでしょうか?
以下の4つのパターンがそれに当てはまります。

・亡くなった方が土地を利用して不動産収入を得ていた(賃貸など)

・亡くなった方またはその方と生計を一にしていた親族が土地の上にある建物を賃貸していた

・亡くなった方またはその方と生計を一にしていた親族が土地の上にある建物で事業をしていた

・亡くなった方またはその方と生計を一にしていた親族が土地の上にある建物に住んでいた

これらのうちどれかに該当すれば、その土地は亡くなった方などが生前に自身の「生活の基盤」としていたと考えていきます。

この考えが後の「どんな使い方をしていた土地に対して適用できるのか」という話にも活きてきます。詳しくは後述。

「小規模宅地等」の「等」は何を指す?

次に。
この特例はどんな土地でも適用できるものではありません。
「小規模宅地等の減額」とあるぐらいなので、対象となるのは主に宅地です。

宅地とは、建物の敷地として使われている土地を指します。
その辺の詳しい話は↓以下の過去記事で触れています。

ただ、「小規模宅地」とありますよね?

「この『等』って何か他を指してんの?」

はい、指してます。
それは、駐車場用地などの雑種地です。

上に建物が建っていない駐車場用地などの土地は宅地ではなく「雑種地」という種類に入ります。

これら雑種地についても、それを利用して収入を得ていたのであれば、亡くなった方などの「生活の基盤」となっていた土地としてこの特例の適用を受けることができるんだ、ということです。

↓このようないわゆる100円パークについても、他の要件さえ満たせば特例の適用を受けることができます。

駐車場用地については、その土地の上に構築物(アスファルトや立体駐車場設備など)が敷かれていてはじめて適用が可能となります。
何も敷かれていない更地の駐車場はこの特例の対象にはならないので注意が必要です。

「生計一親族」とは?

あと、ここまでの文章の中で、この規定は
「亡くなった方やその方と生計を一にしていた親族の『生活の基盤』となっていた宅地などがある場合」
に受けられると書きました。

そこにも書いたとおり、この規定は、亡くなった方だけでなく、亡くなった方と生計を一にしていた親族の方の「生活の基盤」となっていた土地であっても適用が受けられます。

じゃあその「亡くなった方と生計を一にしていた親族」って具体的に誰を指してんの?というと、税法上、↓以下のいずれかに当てはまる人を指します。

「亡くなった方と同じ家で生活をしていた人」

または

「同じ家に住んでいなくても、亡くなった方のお金で生活をしていた(または逆に養っていた)人」

これらのいずれかに当てはまる方です。

「いくら個々の人間とはいえ、亡くなった方と一緒に住んでいたり同じ財布で生活していた方を亡くなった方と完全に切り離して考えるのはさすがにかわいそうでは?」
ということで、この特例では「亡くなった方と生計を一にしていた親族の方」も亡くなった方に含めて考えます。

「生計一親族」についてより細かい決まりが知りたい方は国税庁の以下のページをご覧下さい。
No.1180 扶養控除|国税庁

亡くなった方に加えて、「土地を承継した親族」の生活基盤にもなっている必要がある

話を元に戻しまして。
ここからは「どんな使い方をしていた土地に対して適用できるのか」という点を詳しく掘り下げます。

どんな土地に対してこの特例を適用することができるのか。
それは、ここまで触れてきたとおり、「亡くなった方やその方と生計を一にしていた親族(以下すべて、亡くなった方に含めます)の『生活の基盤』となっていた土地」です。

「生活の基盤」というのは、もう一度挙げると、以下の4つのいずれかの使い方がされていた状態です。

・亡くなった方が土地を利用して不動産収入を得ていた(賃貸など)

・亡くなった方またはその方と生計を一にしていた親族が土地の上にある建物を賃貸していた

・亡くなった方またはその方と生計を一にしていた親族が土地の上にある建物で事業をしていた

・亡くなった方またはその方と生計を一にしていた親族が土地の上にある建物に住んでいた

ただ、「亡くなった方の『生活の基盤』になっていただけ」でこの特例が受けられるのか、というと、実はそうではありません。

「亡くなった方の『生活の基盤』になっていた」
というのはあくまでも第一条件に過ぎなくて、

・亡くなった方の「生活の基盤」になっていて

かつ

・それがその土地を承継した親族の「生活の基盤」にもなる

場合に、初めてこの規定を受けることが可能になります。

減額できるかは2つの時点での土地の利用状況で決まる!

具体的には、この特例は
「適用を受けようとする土地が以下の2つの時点でそれぞれに挙げている用途に使っているか」
で適用の有無が決まります。

その「2つの時点」と「それぞれの用途」とは。

その1:相続開始の直前(人が亡くなる直前)
その土地が亡くなった方の「生活の基盤」になっていたかを見る。
 ↓
その2:相続税の申告期限(≒死亡から10ヶ月後)
その土地を承継した親族がその土地を同じ用途で「生活の基盤」としているかを見る。

これら2つの時点でそれぞれ
「はい、『生活の基盤』になっています!」
と言える土地だけが減額の対象となります。

つまり、たとえ亡くなった方の生活の基盤となっていた土地であっても、
それを引き継いだ親族がその土地を同じ用途で(←ここポイント)生活の基盤にしていなければ、この特例の対象にはならず減額も受けることができないので注意が必要です!

この流れをチャートにまとめると↓こうなります。
(超絶フリーハンドの汚い字で申し訳ございません(汗))

ずーっと右に流れていく土地だけがこの特例の対象になる、ということですね。

この流れについては、「その1」「その2」それぞれの時点で細かい要件がいろいろとあるんですが、大まかな考え方は↑このチャートのとおりです。
これ以上の詳しい内容は…書き出すとキリがないのでお近くの税理士または私に相談してください(^^;

ただ、基本的な考え方はこのチャートのとおりですので、これさえ押さえて頂ければ、それら細かな要件についてもイメージが湧きやすくなるのではないかと思います。

居住目的で生活の基盤としていた宅地を配偶者が相続で承継した場合には、承継しさえすれば無条件でこの特例の適用が可能です。
(=その2の時点での判定は不要。この場合だけの例外的な取り扱いです)

続きは記事を改めて

などなど、ここまでは「小規模宅地等の減額の特例」について、

・そもそもどんな規定なのか
・どんな使い方をしていた土地に対して適用できるのか

というところの基本的な考え方をざっくりと(ってボリュームじゃないですが…)見てきました。

もう一度まとめますと、「小規模宅地等の減額の特例」というのは、

・亡くなった方の遺産の中に、亡くなった方やその方と生計を一(いつ)にしていた親族の「生活の基盤」となっていた土地がある場合に、

・その土地について相続税の評価額を減額する特例制度で、

・亡くなった方はもちろん、その土地を承継した親族の「生活の基盤」にもなってはじめて適用がある規定

です!

長くなってきたので、続きは記事を改めて紹介することにします。
続きの記事では、

・どの用途についてどれぐらい減額されるの?

といったあたりを確認していきましょう!
(Coming soon!の予定…)

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