貸家建付地とは?上にある建物を賃貸している場合の宅地の相続税評価

※当事務所が入っている建物の土地も家主さんにとっては貸家建付地です。

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京都市左京区で開業している税理士です。元税理士試験受験予備校「相続税法」講師。相続税に強く、クラウド会計に特化した税理士として活動中。
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以前、「借地権割合とは?賃貸借の目的となっている宅地の相続税評価の方法」という記事で、宅地を貸し付けている場合の評価方法を確認しました。

宅地を貸し付けている場合、貸し手側は借り手側が持つ権利(借地権)を除いた残額だけを財産として評価する。
これを貸宅地と呼ぶ、という話でした。

また、「建物の相続税評価の方法とは?」という記事では、家屋を始めとする建物を貸し付けている場合の評価方法も確認しました。

建物を貸し付けている場合には、これまた貸し手側は借り手側が持つ権利(借家権)を除いた残額だけを財産として評価する。
これを貸家と呼ぶ、という話でした。

で、これらの記事は、宅地だけ、あるいは建物だけを貸し借りしていた場合の評価方法のお話でした。

ただ、世の中の資産家の方の中には、自分の土地の上に建物を建てて、その建物を他人に貸している、という方も当然いらっしゃいます。
(ウチの事務所が入っている物件なんかもまさにそうです。)

では、そんな場合の宅地の評価はそれぞれどうなるんでしょう?というのが今日のテーマです。

宅地は「貸家建付地」として評価します

結論から言えば、このような場合、
・建物に対して貸し手側、借り手側が持つ権利は「貸家」「借家権」で変わりません
が、
・宅地に対してそれぞれが持つ権利は「貸宅地」「借地権」ではなくなる
ことになります。
この場合、貸し手側は「貸家建付地」、借り手側は「借家人が有する権利」と呼ばれる権利を持つことになります。

これらの関係を図にすると以下のような感じです。

えーっと、わかりにくいと思うので追記すると、上下並んでいるボックスの下が宅地、上が建物をイメージしています(^^;

ちなみに貸宅地はこんなイメージでしたね。
借地権、貸宅地のイメージ図

上の2つの図で何が違うのかと言えば、宅地の上に建物を建ててそれを他人に貸している場合、借り手側は「借地権のうち借家権割合(3割)に相当する権利(借地権割合×借家権割合)だけを宅地についても持つ」ということ。
逆に言えば、貸し手側は、実際は建物を貸しているだけなのに宅地についてもこれだけは引ける、ということです。

建物を貸すと、借り手側は借地借家法という法律の保護下に入るので、建物はもちろんその下にある宅地についても、貸し手側の使用収益権がいくらか制限されてしまいます。
なので、貸宅地評価とまではいかなくても、少しは宅地についても評価を下げさせてあげよう、という考えです。

ちなみに、こういう場合に借り手側が宅地に対して持つ「借家人の有する権利」については、借家権同様、通常は相続財産として評価する必要はありません。
あくまでもこれは、貸し手側の宅地の評価をする場合に引ける部分の金額、という位置付けです。

実際の算式は?

上記の考えを算式にするとこうなります。

宅地全体の評価額(自用地評価額)×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

具体的な数字に当てはめてみましょう。

【例】自用地評価額が1億円、借地権割合が60%の宅地の上にある倉庫1棟を他人に貸している場合
100,000,000円-(1-0.6×0.3)=82,000,000円

このように、貸宅地に比べたら評価額は上がりますが、それでも自用地評価額よりは減額されます。

以上、この記事では、宅地の上に建物を建ててそれを他人に貸している場合の、その宅地の評価方法をご紹介しました!

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