相続税の倍率方式とは?計算方法から倍率表の見方まで徹底解説します

「倍率方式」とは?

亡くなった人の遺産の中に土地(宅地(建物の敷地)や農地、山林など)があって、それにかかる相続税を計算する必要がある場合、その土地の相続税計算上の価値を求める(=「評価する」)必要があります。

そして、そのための方法には、

  • 路線価方式
  • 倍率方式

の2つがあります。

この記事では、これら2つの方法のうち、「倍率方式」について、

  • 倍率方式の計算方法
  • 倍率方式の計算で使う「評価倍率表」の探し方や見方

について詳しく解説していきます。

ここで紹介する計算方法は贈与税の計算(生きている人から土地をもらった場合)でも採用されています。
以下、「相続税」は「贈与税」、「相続」は「贈与」に置き換えてご覧ください。
この記事の運営元:京都市左京区の尾藤武英税理士事務所
元税理士試験受験予備校「相続税法」講師が運営する税理士事務所です。
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市街化区域の外にある宅地の評価で用いる方法です

倍率方式とは、道路に路線価が付いていない地域で使っていく評価方法です。

実は、路線価は市街化区域内にある土地に隣接する道路に付いています。
つまり、市街化調整区域など、市街化区域の外にある土地は全て倍率方式で計算します。

  • 都市計画図や固定資産税の評価証明書に「市街化調整区域」と書かれている場合
  • 財産評価基準書のページから路線価を探してみたけど見つからなかった場合
  • 路線価図に「倍率地域」と書かれている場所に土地がある場合(↓下の図参照)
    「倍率地域」と書かれているエリアは倍率方式で評価

には、その土地は倍率方式の対象エリアです。

計算方法は?【路線価方式よりも単純です】

倍率方式で計算する場合の算式は↓こうなります。
土地の実際の面積が固定資産税の課税地積と同じなら1、違うなら2で計算します。

  1. 【基本パターン】
    土地の固定資産税評価額×国税庁が場所ごとに定める倍率
  2. 【固定資産税の課税地積が土地の実際の面積と違う場合】
    土地の固定資産税評価額×土地の実際の面積/固定資産税の課税地積×国税庁が場所ごとに定める倍率

基本、自治体が出している固定資産税評価額(「固定資産税課税標準額」ではないので注意!)に決められた倍率をかけるだけです。

具体的にはどう計算する?

たとえば、固定資産税評価額が1,000万円で倍率が1.2倍の土地なら、

【具体例】
10,000,000円(固定資産税評価額)×1.2(倍率)=12,000,000円

これで終わりです!
路線価方式に比べるとずいぶんカンタンですよね。

路線価方式の場合、土地の形状などに応じてごちゃごちゃと調整計算をやっていく必要がありました。
ただ、固定資産税評価額にはそれぞれの土地が置かれた状況が織り込み済みなので、倍率方式では路線価方式のような調整計算をする必要は基本的にはありません。

倍率は「評価倍率表」から拾います

上の算式でかけていく倍率は、路線価図同様、財産評価基準書の中から探します。
財産評価基準書トップページ

この中に「評価倍率表」という表があるので、そこから拾います。

以下、評価倍率表の探し方を解説していきましょう!

倍率表の探し方ガイド

まず、財産評価基準書のトップページから探したい都道府県を選択します。
(今回は京都府を探します)
財産評価基準書トップページ

選択の方法は2種類あって、地図から選ぶのと…、
地図から京都府を選択

リストから選ぶのの2つです。(下にスクロールした先にあります。)
どちらを選んでも、向かう先のページは同じです。
リストから京都府を選択

都道府県を選択すると、都道府県別の財産評価基準書の目次が出てきます。
2段目にある「評価倍率表 一般の土地等用」をクリック。
「評価倍率表 一般の土地等用」をクリック

その先で市区町村を選択すると(今回は左京区を選択)
左京区を選択

選んだ地域(左京区)の倍率表が出てきます!
左京区の評価倍率表が登場!

倍率表の見方ガイド

以下、評価倍率表の見方をいろいろ解説していきましょう。
評価倍率表は↓このような見た目をしています。
評価倍率表

各町や大字ごとに五十音順で、

  • 路線価方式で計算するのか倍率方式で計算するのか
  • 倍率方式で計算するならその倍率はいくらなのか

など、土地の相続税評価に必要な資料がずらっと掲載されています。
以下、評価方式の違いごとに見方などを解説していきます。

全域で路線価方式を採用しろ!という場合

まずは、
「倍率方式ではなく路線価方式で評価する」
という場合、倍率表ではこうなっていますよー、という紹介からです。

たとえば、自分の土地が「京都市左京区秋築(あきつち)町」にある場合。
評価倍率表には↓こう書かれています。
「路線」=路線価方式、「比準」=宅地比準方式

このように、秋築町は全域

  • 宅地:「路線」=路線価方式
  • それ以外の土地:「比準」=宅地比準方式(路線価方式で求めた付近の宅地の価額を基にして評価する方式)

に指定されていますので、倍率方式で評価することはできない、ということがわかります。

倍率方式と路線価方式が混在している地域の場合

次に、倍率方式で評価するエリアと路線価方式で評価するエリアが混在している地域の倍率表の見方です。

左京区の「一乗寺」というエリアを例に見ていくと。
市街化区域なら路線価方式、市街化調整区域なら倍率方式

上のように、まず自分の土地が市街化区域にあるのか市街化調整区域にあるのかを調べます。
その上で、

  • 市街化区域にある場合
    「路線」「比準」と書かれているので、倍率方式は使わずに、宅地は路線価方式、それ以外の土地は宅地比準方式で評価します。
  • 市街化調整区域にある場合
    具体的な倍率が載っているということは、倍率方式の適用対象エリアです。
    その土地が「瓜生山歴史的風土特別保存地区」や「修学院歴史的風土特別保存地区」にあるなら1それ以外のエリアにあるなら2から、それぞれ挙がっている借地権割合や土地の種類ごとの評価倍率を選びます。

「純」「中」「周比準」「比準」「市比準」とは?

また、市街化調整区域の倍率をよく見てみると、数字の前に「中」とか「純」とかいう文字が付いています。
「中」とか「純」とか

 
これらは、田、畑、山林、原野について、どの分類として相続税評価をするべきかを表しています。
具体的には、

  • …純農地、純山林、純原野として評価する(=倍率方式)
  • …中間農地、中間山林、中間原野として評価する(=倍率方式)
  • 周比準…市街地周辺農地として評価する(=宅地比準方式)
  • 比準または市比準…市街地農地、市街地山林、市街地原野として評価する(=宅地比準方式)
  • ※田と畑は「農地」という言葉でひとくくりにします。

ゴチャゴチャ書いていますが、結論としては、それぞれの項目の最後の太字です。
「純」「中」であれば倍率方式「周比準」「比準」「市比準」であれば宅地比準方式(≒路線価方式)で評価すればOK!ということです。

基本はカンタン。でも油断は禁物なのが倍率方式です

以上、倍率方式の基本的なやり方から評価倍率表の探し方、見方まで一気に解説してみました。

冒頭にも紹介したように、倍率方式の計算式の基本形は

土地の固定資産税評価額×倍率

で終わりで、路線価方式に比べるととても単純です。

ただ、大前提として、評価しようとする土地がどの場所にあるのか(市街化区域なのか調整区域なのか、調整区域でも特定の風土地区なのかそれ以外なのか、など)を正確に把握しないと評価倍率が拾えないので、その点のリサーチは欠かせません。

最近は土地の場所をネットで調べられる自治体も増えてきていますが、
倍率地域の自治体はその辺の整備がされていないことも多いので、その場合は、現地の役所に行って調査する必要がでてきます。

関連記事

「地番はわかるけど実際の土地の場所がわからない…」という場合の解決方法は↓こちらの記事で解説しています。
地番から住所や土地がある場所を調べる方法

また、評価しようとする土地の置かれている状況が固定資産税評価額の中に正確に織り込まれていない場合、別途調整計算を加えることもあります。

関連記事

雑種地を倍率方式で評価する場合などはその最たるケースです。
駐車場用地(=雑種地)の相続税評価の方法とは?

「倍率方式なら計算単純やし現地の状況は見なくてもええわ!」
なんて税理士もたまにいますが、それは危険です。

倍率方式の土地であっても、計算をする際は私は必ず現地を見て、土地の現況を把握するようにしています。

まとめ

というわけで、このサイトでは2つの記事に分けて、相続税や贈与税を計算する際の土地の2つの評価方法をそれぞれ紹介してきました。

方法には2つあって、

を採っていくんだ、ということをまずは押さえてください。
その上で、それぞれどんなやり方で計算していくのか、それぞれの記事の内容を確認していただければと思います!

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AUTHORこの記事を書いた人

京都市左京区で開業している税理士です。元税理士試験受験予備校「相続税法」講師。相続税に強く、クラウド会計に特化した税理士として活動中。
「専門用語をなるべく省いたわかりやすい説明」と「税理士が直接お客様に全てのサービスを提供すること」を大切にしています。
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