倍率方式とは?計算方法から倍率表の見方まで徹底解説します

「倍率方式」とは?

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京都市左京区で開業している税理士です。元税理士試験受験予備校「相続税法」講師。相続税や所得税など「個人の方にかかる税金」に特化した税理士として活動中。個人で運営し、「税理士が直接お客様に全てのサービスを提供すること」を大切にしています。詳しいプロフィールどんな人間かがわかるかも?な個人ブログはこちら

亡くなった人の遺産の中に宅地(建物の敷地)があって、それにかかる相続税を計算する必要がある場合、その宅地の相続税計算上の価値を求める(=「評価する」)必要があります。

そして、そのための方法には、

  • 路線価方式
  • 倍率方式

の2つがあります。

この記事では、これら2つの方法のうち、「倍率方式」について、どんな方法なのかなどを詳しく解説していきます。

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もう1つの方法・路線価方式については以下の記事で詳しく解説しています。
路線価方式とは?計算方法から路線価図の見方まで徹底解説します


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市街化区域の外にある宅地の評価で用いる方法です

倍率方式とは、道路に路線価が付いていない地域で使っていく評価方法です。

実は、路線価は市街化区域内にある土地に隣接する道路に付いています。
つまり、市街化調整区域など、市街化区域の外にある宅地は全て倍率方式で計算します。

  • 都市計画図や固定資産税の評価証明書に「市街化調整区域」と書かれている場合
  • 財産評価基準書のページから路線価を探してみたけど見つからなかった場合
  • 路線価図に「倍率地域」と書かれている場所に宅地がある場合(↓下の図参照)
    「倍率地域」と書かれているエリアは倍率方式で評価

には、その宅地は倍率方式の対象エリアです。

計算方法は?【路線価方式よりも単純です】

倍率方式で計算する場合の算式は↓こうなります。
宅地の実際の面積が固定資産税の課税地積と同じなら1、違うなら2で計算します。

  1. 【基本パターン】
    宅地の固定資産税評価額×国税庁が場所ごとに定める倍率
  2. 【固定資産税の課税地積が宅地の実際の面積と違う場合】
    宅地の固定資産税評価額×宅地の実際の面積/固定資産税の課税地積×国税庁が場所ごとに定める倍率

基本、自治体が出している固定資産税評価額(「固定資産税課税標準額」ではないので注意!)に決められた倍率をかけるだけです。

具体的にはどう計算する?

たとえば、固定資産税評価額が1,000万円で倍率が1.2倍の宅地なら、

【具体例】
10,000,000円(固定資産税評価額)×1.2(倍率)=12,000,000円

これで終わりです!
路線価方式に比べるとずいぶんカンタンですよね。

路線価方式の場合、宅地の形状などに応じてごちゃごちゃと調整計算をやっていく必要がありました。
ただ、固定資産税評価額にはそれぞれの宅地が置かれた状況が織り込み済みなので、倍率方式では路線価方式のような調整計算をする必要は基本的にはありません。

倍率は「倍率表」から拾います

上の算式でかけていく倍率は、路線価図同様、財産評価基準書の中から探します。
財産評価基準書トップページ

この中に「倍率表」という表があるので、そこから拾います。

以下、倍率表の探し方を解説していきましょう!

倍率表の探し方・見方ガイド

まず、財産評価基準書のトップページから探したい都道府県を選択します。
(今回は京都府を探します)
財産評価基準書トップページ

選択の方法は2種類あって、地図から選ぶのと…、
地図から京都府を選択

リストから選ぶのの2つです。(下にスクロールした先にあります。)
どちらを選んでも、向かう先のページは同じです。
リストから京都府を選択

都道府県を選択すると、都道府県別の財産評価基準書の目次が出てきます。
2段目にある「評価倍率表 一般の土地等用」をクリック。

その先で市区町村を選択すると、各地区ごとの倍率表が出てきます!

↓このように、それぞれの地域ごとに、
・路線価方式で計算するのか倍率方式で計算するのか
・倍率方式で計算するならその倍率はいくらなのか
が一覧で挙がっています。

基本はカンタン。でも油断は禁物

以上が、倍率方式の基本的なやり方です。
正しい倍率さえ見つけられれば、計算方法自体は比較的単純です。

とはいえ、「基本的な」と書いているとおり、宅地の状況が固定資産税評価額の中に織り込まれていない場合には調整計算を加えることがあります。

また、大前提として、「宅地がどの地域(風土地区とか)にあるか」をわかっていないと正しい倍率が拾えないので、その点のリサーチも欠かせません。
最近はネットで調べられる自治体も増えてはいるんですが、
倍率地域の自治体はその辺の整備がされていないことも多いので、その場合は役所に行って調査することになります。

びとう

「倍率方式なら計算単純やし現地の状況は見なくてもええわ!」
なんて税理士もたまにいますが、それは危険です。
倍率方式の宅地であっても、計算をする際は私は必ず現地を見て、宅地の現況を把握するようにしています。

まとめ

というわけで、このサイトでは2つの記事に分けて、相続税や贈与税を計算する際の宅地の2つの評価方法をそれぞれ紹介してきました。

方法には2つあって、

を採っていくんだ、ということをまずは押さえてください。
その上で、それぞれどんなやり方で計算していくのか、それぞれの記事の内容を確認していただければと思います!

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