駐車場用地(雑種地)の相続税評価の方法とは?

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京都市左京区で開業している税理士です。 元税理士試験受験校「相続税法」講師。 相続税や所得税、贈与税など「個人の方にかかる税金」に特化した税理士として活動しています。詳しいプロフィール個人ブログも更新中です

このサイトでは、これまで2回に分けて、土地の一種である宅地の評価方法について解説してきました。

まず、「宅地の相続税評価の方法は2つ。「路線価方式」と「倍率方式」」という記事では宅地の評価方法の基本的なお話を。

そして、「借地権割合とは?賃貸借の目的となっている宅地の相続税評価の方法」という記事ではその宅地が賃貸借の対象になっている場合の借り手側、貸し手側、それぞれの評価方法について。

今日からの内容はある意味これらの復習とも言えるものです。
テーマは「駐車場用地」です。

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駐車場用地は宅地ではありません

この記事にたどり着いた皆さんは、ご自身が持たれている土地を

・駐車場にして車の所有者に貸し付けている
・駐車場用地として他の会社などに対して丸々貸し付けている

といった形で運用されている方も多いと思います。
では、こういった駐車場として使われている土地は宅地として評価をしていくんでしょうか?

宅地の相続税評価の方法は2つ。「路線価方式」と「倍率方式」」という記事の最初ではこう紹介していました。

宅地は数ある土地の種類の1つで、簡単に言うと「建物の敷地として使われている土地」のことです。
「建物の敷地」なので、建物が何も建っていない駐車場用地などは宅地の範囲には入らないですね。
(それらは「雑種地」と呼ばれます。)

「宅地」というのは建物の敷地を指すので、建物が建っていない駐車場用地のような土地は宅地には該当しません。
これらは、数ある土地の種類の中でも「雑種地」と呼ばれるものに該当します。

どんなものが雑種地に該当する?

雑種地というのは他の土地の区分では当てはまらないものの集まりなので、その種類にはいろいろありまして、たとえば

・墓地、ため池、保安林、道路、公園など
・競馬場の馬が走るコース(スタンドなどの建物の用地部分は宅地)
・遊園地、運動場、ゴルフ場、飛行場のうち、建物の敷地以外の部分の利用がメインとなる土地(逆に、建物の敷地部分の利用がメインとなる土地は宅地)
・高圧線の下、鉄塔の敷地、変電所の敷地

なども雑種地の範囲に含まれます。

たとえ見た目は宅地っぽくても、建物が建っていない(建っていたとしても付随的なものに留まる)土地は雑種地に該当する、というイメージですね。

どう評価する?

では、これら雑種地はどう評価していくんでしょうか。
雑種地の種類によっていくつかのパターンがありますが、大きく分けると2つです。

1.ミニゴルフ場以外のゴルフ場用地や、地積が10万㎡を超える遊園地の敷地
2.それ以外

駐車場は「2.それ以外」の方に入りますので、今日はこちらの評価方法だけをご紹介します。
(1.の方はまたおいおいどこかで…って、いつだろ(^^;)

その、「2.それ以外」の評価方法を文章にするとこんな感じになりますが…。

雑種地の価額は、原則として、その雑種地と状況が類似する付近の土地について評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その土地とその雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。
(以下略)

引用元:財産評価基本通達82

これを大半の駐車場の場合に置き換えるとこうなります。

駐車場が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額(路線価方式or倍率方式を元に求めた価額)×地積

えーっと、宅地の場合と何が違うかというと、ほとんど変わりません。

もしその駐車場が

・整地や伐採・抜根、地盤改良が必要である
・土盛りや土止めの工事が必要である
・宅地としての造成が必要である

といった場合には「1㎡当たりの価額」から決められた金額を控除出来ますが、
大半の整地された駐車場の場合はそういった状況にも無い(あるとすれば宅地造成ぐらいでしょうか)ので、そういう場合、それらの控除もありません。

つまり、こと駐車場用地に関しては、土地の種類こそ宅地ではなく雑種地になりますが、評価方法は宅地の場合とほぼ同じ、と考えてOK!ということです。

駐車場用地として賃貸している雑種地の評価はどうなる?

じゃあ、もし駐車場用地を他人に賃貸していた場合には、これまた宅地と同様、貸し手側は借地権部分を除いた残額だけを権利として持つ(貸宅地として評価が出来る)と考えてOKなんでしょうか?

その答えは、次回の「貸し付けられている駐車場用地(雑種地)の相続税評価。借地権ではなく賃借権が引けます」という記事にてお答えします!

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