貸し付けられている駐車場用地(雑種地)の相続税評価。借地権ではなく賃借権が引けます

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京都市左京区で開業している税理士です。元税理士試験受験予備校「相続税法」講師。相続税や所得税など「個人の方にかかる税金」に特化した税理士として活動中。個人で運営し、「税理士が直接お客様に全てのサービスを提供すること」を大切にしています。詳しいプロフィール「DEEN 税理士」「Nikon 税理士」で検索1位な個人ブログはこちら

以前から記事にしている、相続税・贈与税の計算での財産評価の方法について。
今回は、先日の「駐車場用地(雑種地)の相続税評価の方法とは?」という記事に続いて駐車場用地がテーマです。

前回のこの記事では駐車場用地の評価方法について、

・駐車場用地は「宅地」ではなく「雑種地」という区分に入る。
・ただ、評価方法自体は宅地の場合とほとんど変わらない。

という2点を主に確認しました。

で、この記事では最後こんな締めくくりをしていました。

じゃあ、もし駐車場用地を他人に賃貸していた場合には、これまた宅地と同様、貸し手側は借地権部分を除いた残額だけを権利として持つ(貸宅地として評価が出来る)と考えてOKなんでしょうか?

結論から言うと、もし駐車場用地を他人に賃貸していたとしても、その土地は貸宅地として評価することは出来ません。
なんせ、貸している宅地だから「貸宅地」なわけで、そもそも駐車場用地は宅地ではありませんからね(^^;

あと、借地権は「建物を建てるために宅地を借りた場合に借り手側に発生する権利」ですので、駐車場用地のように、建物を建てない契約で土地を借りる場合には借地権も発生しませんし。

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この点については「借地権割合とは?賃貸借の目的となっている宅地の相続税評価の方法」という記事でも触れています。

じゃあ、駐車場用地を他人に賃貸している場合には何も引けるものは無いの?というのが今日のテーマです。

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【前提】まず着目すべきは「そもそも貸地として評価できるのか」

駐車場用地を他人に賃貸していた場合に貸地として評価する上でまず着目すべき点は、
「その駐車場は自分で整備して貸しているのか、他人が整備したのか」
です。

そのどちらに該当するかによって、まずは貸地として評価できるのかできないのかが決まります。

自分で整備して貸している場合(=貸地評価NG)

土地の上にアスファルトなどの構築物を敷いて、各区画に仕切って、それぞれの区画別にドライバーに貸して、という作業を自分で行っている場合。
これは単に、車を置かせてあげるというサービスについてお金を貰っているに過ぎないので、土地の賃貸借にはあたらず、貸地としては評価できません。

つまり、この場合、
「駐車場用地全体の権利を貸し手側が持つ=雑種地の評価額の100%が貸し手側の財産」
となります。
(これを「自用地評価」と呼んでいます。)

他人が整備している場合(=貸地評価OK)

一方、自分は他人に対して土地を貸しているだけで、駐車場として使うための設備投資は借り手側が全て行っているような場合には、土地自体を賃貸借していることになるので、貸地として評価できます。

↓こういう、業者が運営している100円パークなんかは通常こちらのケースでしょうか。

以上、まずは大前提として「そもそも貸地として評価できるのか?」を見ます。

そして、貸地として評価できるとなった場合、宅地のように借地権を引くことはできませんが、代わりに引けるものがあります。
それが「賃借権」と呼ばれる権利です。

貸地評価OKなら「賃借権」が引けます

「賃借権」とはその名のとおり、お金を払うことでモノを借りる権利です。

この賃借権は、借地権のように借り手側が持つ権利としてガッチリ法律(借地借家法)で守られているものでは無いので、それ自体は通常財産としては評価していきません。
(=借り手側が財産として評価することは無い)

ですので、今日のこの記事では貸し手側の評価方法だけを確認していきます。

貸し手側の評価方法

じゃあ、その貸し手側の権利はどう評価するんでしょうか?
算式を文章で表すとこうなります。

(1) 雑種地の自用地評価額-(雑種地の自用地評価額×(注1)契約の残存期間に応じる地上権の割合×1/2)
(2) 雑種地の自用地評価額×(1-(注2)契約の残存期間に応じる割合)
(3) (1)と(2)のいずれか低い金額

(注1)契約の残存期間に応じる地上権の割合
相続税法第23条地上権割合
(注2)契約の残存期間に応じる割合
残存割合

貸宅地の求め方が「宅地の更地の評価額×(1-借地権割合)」という算式1本だったのに比べると少しややこしいです。
こういう場合は実際に数字を当てはめてみるに限ります。

【例】雑種地の自用地評価額が5,000万円、賃貸借契約の残存期間が3年の場合
(1) 50,000,000円-(50,000,000円×5%×1/2)=48,750,000円
(2) 50,000,000円×(1-2.5%)=48,750,000円
(3) (1)=(2) ∴48,750,000円

出てきた数字(4,875万円)は自用地評価額(5,000万円)とほとんど変わりません(^^;
借り手側の権利を評価しないぐらいなので、引ける金額も借地権ほど大きくはないというのがおわかり頂けたかと思います。

なお、上の算式での「賃貸借契約の残存期間」の判断基準ですが、原則は契約で決められた期間です。
ただし、実際の利用状況などから、契約期間の満了時にその契約が更新されることが明らかなときは、その期間も含めて考えます。

この辺の解釈は凄く難しくて、これについて税金を払う側と国とで争った判例もあります。
実際に計算する際には慎重な判断が必要です。

以上、今日は駐車場用地を貸し付けていた場合の貸し手側の評価方法を確認しました!


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