京都の商業地の路線価はコロナ前の水準に回復【令和5年路線価発表】

令和5年7月3日（月）、相続税や贈与税の計算で用いる令和5年（2023年）分の路線価が国税庁の財産評価基準書のページで公開されました。

３日公表されたことしの路線価では、京都府内の７８３８地点の平均が去年と比べて１.３％上昇しました。

引用元：府内の路線価平均は２年連続上昇マンション需要の高まりなど｜NHK 京都府のニュース（リンク切れ）

とあるように、主に京都市内の商業地で昨年からの上昇が目立つ結果となりました。

この記事では、私が事務所を構える京都市内の主要4地点および特徴的な動きを見せた大阪、東京各1地点の路線価の動向を、
過去5年分の路線価の推移を交えつつ紹介します。

2024年（令和6年）の京都の路線価の傾向は以下の記事でまとめています。
令和6年路線価京都市内の傾向まとめ【2024年分路線価発表】

この記事を書いた人

税理士　尾藤武英（びとうたけひで）

京都市左京区下鴨で開業している税理士です。
過去に税理士試験の大手予備校で相続税を教えていた経験から、相続税が専門分野。
事務所開業以来、相続税や贈与税の申告、相続税対策、相続税贈与税をテーマとした研修会の講師など、相続税に関する業務を多数行っています。
詳しいプロフィール（経歴や活動実績など）
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このページの目次

令和5年路線価発表！京都の主要地点の路線価の傾向は？
大阪ミナミの下落はようやくストップ
路線価全国1位は38年連続で東京銀座の鳩居堂前
令和5年路線価発表のまとめ
- 路線価は全国どこでも閲覧できます【詳しくは別記事にて】

令和5年路線価発表！京都の主要地点の路線価の傾向は？

京都市下京区四条通寺町東入2丁目御旅町

まず紹介するのは、京都府下で32年連続路線価1位の京都市下京区四条通寺町東入2丁目御旅町。
京都で一番の商業地・四条河原町の交差点の北西角。某銀行がある建物の前の道路です。

こちらの路線価は1平方メートルあたり697万円でした。
前年比で3.6％のプラスです。

過去5年の路線価の推移をまとめると↓こうなります。
（スマホの方は右にスクロールさせて見てください）

－	H31/R1 （2019）	R2 （2020）	R3 （2021）	R4 （2022）	R5 （2023）
路線価	5,700,000円	6,730,000円	6,530,000円	6,730,000円	6,970,000円
前年からの変動率	+20.0％	+18.1％	▲2.9％	+3.0％	+3.6％

2年連続の上昇で、路線価だけで見るとコロナ前を上回ったことになります。

京都市東山区祇園町北側

京都市内の商業地でもう1つ取り上げるのが、このサイトの別記事でも定点観測を続けている京都市東山区祇園町北側。
上の場所から四条通りを東へ行った、祇園の交差点の手前。
八坂神社の目の前で、コロナ前にはいかにもインバウンド景気に沸いていたであろう場所です。

こちらの路線価は1平方メートルあたり272万円。
前年の横ばいから一転、今年は6.3%の上昇でした。

－	H31/R1 （2019）	R2 （2020）	R3 （2021）	R4 （2022）	R5 （2023）
路線価	2,240,000円	2,800,000円	2,560,000円	2,560,000円	2,720,000円
前年からの変動率	+43.6％	+25.0％	▲8.5％	±0.0％	+6.3％

上の地点よりもインバウンド景気の影響がある分回復は遅いですが、
それでも、コロナ前の水準に戻りつつあります。

京都市右京区西院高山寺町

今年の京都の路線価で特徴的だったのが、意外な場所の路線価の上昇です。
それが、京都市右京区西院高山寺町。
阪急西院駅西改札口の真ん前・西大路四条交差点の南西側です。

こちらの上昇率10.8%は京都府下はおろか、大阪国税局管内の2府4県でもトップとなりました。
過去5年間の推移は↓こんな感じです。

－	H31/R1 （2019）	R2 （2020）	R3 （2021）	R4 （2022）	R5 （2023）
路線価	680,000円	730,000円	720,000円	740,000円	820,000円
前年からの変動率	+17.2％	+7.4％	▲1.4％	+2.8％	+10.8％

その原因ですが、

西院駅の周辺では、都市計画が見直され、高さ制限が緩和されている。

引用元：京都府内の路線価、2年連続で上昇　「コロナ禍の影響、脱した」：朝日新聞デジタル

西院駅周辺では、西京極にかけてのエリアで建物の高さ制限が20mから31mに緩和されていて、
これが土地の値段にも影響を与えているようです。

京都府下の商業地の路線価は前年比2.5%増で推移

京都府の発表によると、今年の商業地の地価は

京都府全体で前年比2.5％増（前年は0.5％増）
京都市全体で同3.3％増（同0.7％増）
京都市中心5区（左京、北、上京、中京、下京）で同3.4％増（同1.3％増）

と、微増だった昨年を上回る上昇を見せています。

京都市上京区室町通下立売上る勘解由小路町

一方、住宅地はどうなんでしょうか。
次に紹介するのは、京都府下の住宅地で8年連続路線価1位となった京都市上京区室町通下立売上る勘解由小路町（かげゆこうじちょう）です。
京都府庁と烏丸通りのちょうど間ぐらいの場所ですね。

こちらの路線価は1平方メートルあたり53万円でした。
前年比わずか1万円のプラスとなります。

－	H31/R1 （2019）	R2 （2020）	R3 （2021）	R4 （2022）	R5 （2023）
路線価	470,000円	500,000円	510,000円	520,000円	530,000円
前年からの変動率	+9.3％	+6.3％	+2.0％	+1.9％	+1.9％

コロナ禍以降、刻むように1万円づつ値を上げていて、その流れは今年も継続となりました。

京都の住宅地の路線価も微増傾向

京都府の発表によると、今年の住宅地の地価は

京都府全体で前年比0.7％増（前年は0.1％増）
京都市全体で同1.2％増（同0.5％増）
京都市中心5区（左京、北、上京、中京、下京）で同1.4％増（同0.7％増）

と、こちらも昨年を上回る上昇を見せています。
元々住宅地は商業地ほど派手な値動きは見せないので、引き続き堅調に推移、という感じでしょうか。

大阪ミナミの下落はようやくストップ

次は、京都を離れて関西全体に目を移してみます。
といっても、半ば野次馬的な目の向け方ですが…。

3年前に「コロナが無ければ来年はここが近畿圏路線価ナンバーワンかも!?」と紹介した大阪市中央区心斎橋筋2丁目（心斎橋筋）。
グリコの看板でおなじみの戎橋の北側に位置する場所です。

こちら、コロナの影響で一昨年はもちろん、昨年も引き続き大幅に下落。
今年はどうなったのかというと…？

－	H31/R1 （2019）	R2 （2020）	R3 （2021）	R4 （2022）	R5 （2023）
路線価	14,880,000円	21,520,000円	15,840,000円	14,160,000円	14,160,000円
前年からの変動率	+25.7％	+44.7％	▲26.4％	▲10.6％	±0.0％

昨年と同じ1平方メートルあたり1,416万円と、下落傾向になんとか歯止めがかかりました。

インバウンドの影響をより受けていた分、2つ目に紹介した祇園町よりも回復は遅めですが、
その景気も戻りつつある中、今後どのような動きを見せていくのか注目です。

路線価全国1位は38年連続で東京銀座の鳩居堂前

最後に紹介するのは、全国で最も路線価が高かった場所、中央区銀座5丁目（銀座中央通り）です。
「銀座の鳩居堂前」としてすっかりおなじみの場所で、38年連続日本一！とのこと。

こちらの路線価は1平方メートルあたり4,272万円。
もし200㎡の土地を持っているとしたら、単純計算で85億4,400万円！
こちらの過去5年間の路線価の推移も紹介しておきましょう。

－	H31/R1 （2019）	R2 （2020）	R3 （2021）	R4 （2022）	R5 （2023）
路線価	45,600,000円	45,920,000円	42,720,000円	42,240,000円	42,720,000円
前年からの変動率	2.9％	0.7％	▲7.0％	▲1.1％	+1.1％