2024年からマンションの相続税評価が改正に。タワマンと無縁の京都市内でも影響大で要注意

2024年1月から、居住用の区分所有マンションの相続税評価額（相続税贈与税課税上の財産価値）の計算方法に見直しが入りました。

これにより、世の中には「タワマン節税が終わりを迎えた」とのネット記事がたくさん出ています。
また、私の地元・京都の同業者もみんな

といった認識です。

が、今回の見直しはあくまでも「居住用の区分所有マンション」が対象であり、
居住用マンションの1室であればタワーマンションに限らず対象となります。
そしてそれは東京や大阪だけでなく、京都市内や滋賀県内のマンションでも同様です。

この記事では、今年からの「タワマン節税改正」の内容を詳しく解説した上で、
この改正が京都や滋賀にあるマンションの相続税評価額の計算にどれだけ影響を及ぼすのか、実例を挙げながら検証していきます。

【前提】タワマン節税改正の具体的な内容とは

まずは前提として、今回の改正の内容を確認していきましょう。
2024年1月から、一定の要件に当てはまる居住用マンションの相続税評価額の計算方法が見直されました。

改正の背景（改正前の問題点）

市街地にある居住用の区分所有マンションについては従来

• 建物部分…建物の評価方法に基づき「家屋の固定資産税評価額×1.0」で評価

• 敷地部分…宅地の評価方法に基づき路線価方式や倍率方式で評価

としてきましたが、かねてより、これらの方法で算出した相続税評価額と一般市場における売買価格との乖離が指摘されており、これを利用した過剰とも言える相続対策が問題となっていました。

改正の内容

そこで、一定の要件に当てはまる居住用マンションについて相続税評価額が最低でも市場価格の6割となるよう、評価方法が改正されました。

具体的には、建物部分・敷地部分ともにそれぞれ以下の算式を組みます。

従来の計算に、「区分所有補正率」というものが新たに加わることとされました。

「区分所有補正率」とは？

区分所有補正率は「従来の方法で求めたマンションの評価額が税務署が想定する市場価格とどれだけ離れているか」に応じ、以下の3パターンに分かれています。
（スマホの方は表をスクロールしてご覧ください）

実務上❸に当てはまるケースはほぼないと思われるので、❶❷だけ太字にしました。

↑で登場する「評価乖離率」というのは想定される市場価格が従来の方法で求めた評価額と比べてどれだけ高いかを表す値で、
たとえばこれが2だということは、従来の評価額が市場価格の半分でしかない、ということです。

　
話を「区分所有補正率」に戻しますと、
区分所有補正率を最後に乗じるということは、評価乖離率の数値に応じた以下の態様ごとに、それぞれの方法で、従来の方法で求めた建物・敷地の相続税評価額を調整する（引き上げるor引き下げる）ことを意味します。

評価乖離率がそこそこの場合は「何もしない」結果となりますが、一般的に多いと思われるのは❶の「評価乖離率が高い」ケースです。
この場合、従来よりも評価額が引き上がることとなります。

↓下に国税庁が公表する資料に掲載されているイメージ図を引用してみます。（ピンクとブルーの色は私が加えました）

引用元：マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について（令和5年6月30日付）| 国税庁

ピンク色になっている層が上の赤枠ボックスで言うところの❶で、右端のブルーになっている層が❸です。
これらの修正を加えることで、評価額がグラフ上のオレンジのラインに収まるよう調整していきます。

「評価乖離率」は4つの指数から算定する

先述のとおり、今回の改正のキモは「評価乖離率」です。
ではその評価乖離率はどうやって求めるのでしょうか？
実は↓こーんな算式を組みます。

引用元：国税庁パンフレット「「居住用の区分所有財産」の評価が変わりました」

なんだかごちゃごちゃした算式で頭に全然入ってきませんが（私も最初はそうでした(^^;）、要約すると↓こういうことです。

上記❶〜❹の要素を数値化したものが評価乖離率で、これが高いほど相続税評価額と時価との乖離も大きい、と判断します。
算定要素に❷❸❹が入っているので、一般的に、低層よりも高層のマンションの方が評価乖離率は高めに出る傾向にあります。

この記事の冒頭で紹介したような

といった声が多いのはそれが理由です。
ただ、その認識は間違っています。

タワマン節税改正の影響は京都滋賀にも及ぶ【実例で検証】

今回の改正を迎えるにあたり、
「この改正が自分にどれだけ影響があるのか（世の同業者の「京都には関係ない」という認識は合っているのか）」
を確かめるため、私は実際に評価乖離率や区分所有補正率を計算してみました。

材料としたのは、私が過去に相続税の申告などで目にした京都市内や滋賀県内に所在する居住用マンションの情報です。
それらのマンションの所有者が仮に今年お亡くなりになったとした場合、今回の改正は評価額の計算にどれだけ影響を及ぼすのでしょうか。

以下の4つのマンションについて、それぞれ評価乖離率→区分所有補正率を計算してみました。
（スマホの方は表をスクロールしてご覧ください）

A室からD室まで区分所有補正率が高い順に並べてみました。
評価乖離率が1.499とそれほど高くない（具体的には1〜1.666の間に収まる）D室は従来の評価額のまま補正なしでOKですが、
1.667以上となるA〜C室は評価乖離率×0.6＝区分所有補正率を従来の評価額に乗じます。

つまり、それぞれのマンション（建物・敷地合わせて）の従来の評価額がいずれも1,000万円だとすると、

• A室＝1,000万円×1.497＝14,970,000円
• B室＝1,000万円×1.1538＝11,538,000円

• C室＝1,000万円×1.1376＝11,376,000円

が新たな相続税評価額となります。

このように、4室中3室が今回の改正の影響を受ける結果となりました。
そして、さらに興味深いのがそれぞれのマンションの所在場所です。
それぞれどの辺にあるマンションなのかをざっくりバラしてみると…

と、同じ京都市中京区内でも要素によって補正の有無が変わるという、なんとも面白い結果となりました。
2番目に滋賀のマンションが入っているのも驚きですよね。
（とはいえ、草津市ならあり得なくもないでしょうか（駅前にタワマンもあるし））
また、そのB室や左京区内のC室なんてタワーマンションから程遠い、単なる6階建や5階建のマンションです。

「ごくごく普通のマンション」でも補正の対象になりうる

この結果を受けて今回の改正について感じたことを以下に列挙してみます。

まとめると、今回の改正は

• 場所がどこであれ

• 「ごくごく普通のマンション」であれ

適用の対象になりえます。

国税庁からエクセルの計算ツールが公開済み＝計算自体は簡単です

ちなみに、「評価乖離率」の算式自体は複雑ですが、実際の評価はそこまで手間ではありません。

というのも、今回の改正に伴い「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書」という書類が新設され、
上のリンク先のページにはExcelの計算ツール↓まで用意されているからです。
居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書（令和６年１月１日以降用）【計算ツール】（Excelファイル/25KB）

しかも、築年数・総階数・所在階・建物の専有部分の面積・敷地面積など、計算に必要な情報はマンションの登記事項証明書から拾うだけでOK。

引用元：国税庁パンフレット「「居住用の区分所有財産」の評価が変わりました」

マンションの登記事項証明書が読める方であれば、上のExcelに放り込むだけで↓このような計算明細書が簡単に（？）作れます。

評価自体カンタンとなれば、あとは気付くか気付かないかだけの世界となりそうですね。
（気付いた方が評価額が上がってしまうのがなんとも悲しいですが…(^^;）

【まとめ】タワマン節税改正の4要素に1つでも該当するマンションは要注意

以上、この記事では2024年から適用されている「タワマン節税改正」の内容を紹介した上で、
今回のタワマン節税改正は東京や大阪だけの話じゃないんですよ！京都市内や滋賀県内でも要注意ですよ！
という点について解説してみました。

今回の改正は決してタワーマンションのみを狙い撃ちしたものではなく、
「時価と比べて低めに留まっていた居住用マンションの相続税評価額のベースを全体的に引き上げよう」
というものであることがお分かりいただけたかと思います。

ちなみに、評価乖離率や区分所有補正率の計算方法については、
コロナ禍前かつ昨今の建築資材価格の高騰などの影響がない2018年（平成30年）時点の売買実例価格をもととしています。
国税庁からは「市場価格の動向を見つつ、今後も随時計算方法などの見直しを行なっていく」とのアナウンスが出ているので、
このやり方が今後どのように変化していくのかも（我々税理士は特に）気にしていく必要がありそうです。

最後にもう一度まとめると、今回の改正により

これらのいずれかに（たった1つであっても）当てはまる居住用の区分所有マンションについては場所を問わず、以前より相続税評価額が引き上げられている可能性が高いです。
気になる方はこの改正の適用の有無について一度確認することをお勧めします。

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