【令和7年路線価】京都市内の商業地は4年連続上昇。新たな急上昇エリアも

2025年7月1日、令和7年分の相続税・贈与税の計算で用いる相続税路線価（以下「路線価」）が国税庁から発表されました。
4年連続で上昇、かつ、上昇率も2010年以降最大という全国の傾向は私の地元・京都市内にもそのまま現れており、

調査対象となった府内７５７８地点の平均は去年に比べて３.７％上がり、４年連続の上昇となりました。
路線価は４年前に新型コロナの感染拡大の影響で下落しましたが、その後、京都市内を中心として観光客の増加を背景にホテルやオフィス用の土地の需要が高まっていることなどが要因とみられます。

引用元：京都の路線価 ４年連続上昇 観光需要の増加背景に｜NHK 京都府のニュース

とあるように、商業地・住宅地ともに上昇が続きました。
また、近年は、都市計画の見直しなどをきっかけに路線価が急上昇するエリアも出てきており、今年も新たな場所がその仲間入りをしています。（後述）

このサイトでは、今年も市内注目4地点の過去5年分の路線価の推移を取り上げながら、2025年の京都市内の路線価の傾向をまとめてみました。

この記事を書いた人

税理士　尾藤 武英（びとう たけひで）

京都市左京区下鴨で開業している税理士です。
過去に税理士試験の大手予備校で相続税を教えていた経験から、相続税が専門分野。
事務所開業以来、相続税や贈与税の申告、相続税対策、相続税贈与税をテーマとした研修会の講師など、相続税に関する業務を多数行っています。
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京都府内の路線価トップは今年も四条河原町北西角

まずは今年も京都府下の路線価最高地点から紹介していきましょう。
今年も路線価トップは京都市下京区四条通寺町東入2丁目御旅町でした。
京都で一番の商業地・四条河原町交差点の北西角。
↓下の写真に写っている某銀行がある建物の前の道路で、路線価1位は実に34年連続となります。

こちらの路線価は1平方メートルあたり832万円。
前年比では80万円のプラスでした。（上昇率は10.6％）

過去5年の路線価の推移をまとめると↓こうなります。
（スマホの方は右にスクロールさせて見てください）

コロナ禍前ほどの伸びではないものの（上昇率18%とかでした）、それでも久々に上昇率が2桁に乗りました。

てか、この地点、8年前は約400万円だったんです。
コロナ禍を挟んでいながらも倍以上の上昇とは…。

次の場所にも現れているように、近年は京都駅周辺が商業地としてのシェアを伸ばしつつありますが、
これを見ると「まだまだ四条河原町も捨てたもんじゃないな」と思わせてくれますね。

路線価上昇率1位は京都駅八条口

では、商業地で路線価の上昇率が最も高かった地点はどこなんでしょうか？
それが、このサイトの路線価記事では初登場となる京都市南区東九条上殿田町（京都駅八条口）。
大阪伊丹空港に向かうリムジンバスの乗り場がある、まさにこの場所です。

こちらの路線価は1平方メートルあたり360万円。
前年比では65万円のプラスで、上昇率は22.0％でした。

過去5年の路線価の推移はこのような感じです。

コロナ禍からの回復に時間がかかった分なのか、ここ2年の伸びが凄いですね。
近年このエリアは（次の地点同様）令和5年に都市計画の見直しが行われ、オフィスやラボの高さ制限が31mに緩和。

引用元：良質なオフィス・ラボやマンションを誘導！　－京都市の新しい都市計画－【改訂版】

これに伴い、急速に開発が進んでいます。
また、今秋にはここから徒歩圏内に某有名企業プロデュースのミュージアムもオープン予定とか。

それに加えて、個人的には、昨年12月に北陸新幹線京都駅の東西案が候補から外れた
（＝八条通が長期間の工事で封鎖される可能性が消えた）こともプラスに作用しているのでは？と予想します。
来年以降の推移も注目ですね。

阪急西院駅前も引き続き上昇中

令和5年の都市計画の見直しで注目を集めた地点といえば、京都市右京区西院高山寺町（阪急西院駅前・西大路四条交差点南西角）です。
こちらも、周辺地域のマンションやオフィス・ラボなどの高さ制限が31mに緩和。

引用元：良質なオフィス・ラボやマンションを誘導！　－京都市の新しい都市計画－【改訂版】

この発表を機に路線価が急上昇し、その年の上昇率は京都府下はおろか、大阪国税局管内でもトップを記録。
こちらの今年の路線価はどうなったんでしょう？

こちらは1平方メートルあたり102万円（プラス12万円）で、去年より13.3％の上昇でした。

こちらは先の2地点のような「観光需要」はほとんどない場所に思えますが、
それでも、先の2地点と同じように前年を上回る伸びを見せているのが興味深いですね。
令和4年に74万円だった路線価が今年は102万円。
3年でプラス28万円、実に4割も上昇したことになります。

住宅地の路線価トップは10年連続で京都府庁周辺

一方、住宅地に目を移してみると。
京都府下の住宅地の路線価1位は今年も京都市上京区室町通下立売上る勘解由小路町（かげゆこうじちょう）で、これで10年連続となりました。

こちらの路線価は1平方メートルあたり59万円。
前年比では4万円のプラスです。（上昇率7.3％）

こちらもここまで紹介した商業地3地点同様、前年を上回る伸びを見せています。

なお、去年のこの記事で「近年上昇が続いている」として取り上げた京都市上京区小川通一条下る小川町の今年の路線価は46万円（前年比4万円プラス）でした。

2025年京都市内の路線価の傾向まとめ

以上、この記事では京都市内の2025年の路線価の傾向を、4地点の過去5年間の推移を取り上げつつまとめてみました。

京都府の発表によると、今年の地価は

と、前年のほぼ倍の上昇となった昨年をなお上回る上昇率を見せていて、それが路線価にも反映された形となりました。
（4地点ともすべて前年を上回る上昇率でしたよね。）

とはいえ、路線価が上昇することは地主にとって良いことばかりではありません。
路線価が上がるということはその土地の相続税評価額も上がる、ということ。
つまり、相続税の負担も増える可能性が高いです。

あとは、こうした流れの恩恵を我々地元民がどう享受していくのか。
これをきっかけに街全体が良い方向に発展していくことを一市民として切に願います。

路線価は全国どこでも閲覧できます

この記事で紹介したように、路線価は財産評価基準書という国税庁のページから全国どこでも好きな場所を見ることができます。

路線価図の調べ方（探し方）は「相続税路線価の調べ方【図でわかりやすく解説】」という記事で詳しく解説していますので、「自分で探してみたいな」という方は参考になさってください。

関連記事相続税路線価の調べ方【図でわかりやすく解説】

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また、路線価図の見方についても「相続税路線価図の見方とは？数字や記号の意味を詳しく解説」という記事で詳しく解説しています。

関連記事相続税路線価図の見方とは？数字や記号の意味を詳しく解説

2020年9月13日2025年6月7日

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