宅地の相続税評価の方法は2つ。「路線価方式」と「倍率方式」

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京都市左京区で開業している税理士です。 元税理士試験受験校「相続税法」講師。 相続税や所得税、贈与税など「個人の方にかかる税金」に特化した税理士として活動しています。詳しいプロフィール個人ブログも更新中です

この記事では、相続税や贈与税の計算では必須と言える土地、中でも、「宅地」の評価方法の「キホンのキ」をご紹介します。

宅地の評価には主に2つの方法があります。

・路線価方式
・倍率方式

の2つです。

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この記事以外にも、基本的な内容からマニアックな話まで、いろいろ書いています。
相続税、贈与税ってどんな税金?【解説記事のまとめ】ページはこちら

「宅地」って何?

本題に入る前に、まずは「宅地」って何?という話からはじめてみましょう。

宅地は数ある土地の種類の1つで、簡単に言うと「建物の敷地として使われている土地」のことです。
「建物の敷地」なので、建物が何も建っていない駐車場用地などは宅地の範囲には入らないですね。
(それらは「雑種地」と呼ばれます。)

財産評価基本通達では「土地」の種類として以下のものを挙げていまして、

・宅地
・田
・畑
・山林
・原野
・牧場
・池沼
・鉱泉地
・雑種地

それぞれごとに評価方法を細かく定めています。
とはいえ、宅地以外の土地についても、それぞれの種類ごとに微調整こそ加えますが、基本的な評価方法は実は宅地とほぼ同じです。

なので、以下の宅地の評価方法をまずはしっかりと押さえましょう!

評価方法は大きく分けて2つ

というわけで本題です。
冒頭にも書いたとおり、宅地の評価方法には大きく分けて2種類があります。
「路線価方式」「倍率方式」です。

その1:路線価方式

評価しようとしている土地が接している道路に付いている値段(路線価)に地積を掛ける方法です。
路線価は街中の大抵の道路に付けられていて、国税庁のHPでも↓こんな地図の形で公開されています。

路線価図
↑この画像はウチの移転前の事務所があるエリアの路線価図です。
(注・以下、全て移転の事務所周辺の路線価図を紹介しています。)

ウチの事務所近辺の部分を拡大してみると…。

事務所近辺の拡大図
地図の道路の部分に「165D」とか「170D」なんて数字が書かれていますよね?
これが路線価です。
1㎡あたりの金額で、しかも千円単位なので、「165」なら1㎡あたり165,000円だ、ということですね。

ちなみに、数字のあとに書いてある「D」という記号は「借地権割合」を表します。
(これについてはまた記事を改めて紹介します。)

ウチの事務所は「165D」と書かれた道路に接していますので、ウチの事務所があるアパートの敷地の地積が仮に400㎡だとすれば、

165,000円×400㎡=66,000,000円

という算式から、敷地の相続税評価額は6,600万円だ、ということになります。
これが路線価方式による相続税評価額の求め方です!

以下、補足事項を2点ほど。

路線価は毎年更新されます

この路線価は、つい先日国土交通省から公表された「公示地価」を参考にして、毎年更新されます。

5年前の路線価図

上の画像は平成22年分のウチの事務所近辺の路線価図です。
先ほどの拡大図と見比べてみれば、微妙に金額が違いますよね?

平成28年中に発生した相続や同年中に取得した贈与では、平成28年分用に公表された路線価を使います。
その年分用の路線価は毎年7月1日に公表されますので、今年に関しては今日(3/24)現在まだ公表されていません。
もしも相続が発生したのが1月で、どれだけ早く他の作業を進めたとしても、これが出ないと相続税の計算が一切終わらないので申告書も出せなかったりします(^^;

【追記】
その後、平成28年分の路線価が公表されています。
平成28年分の路線価図(財産評価基準書)公開。路線価は前年よりも上昇傾向

ここから形状などを考慮してさらに調整を加えます

さらに、この路線価というものは、

真四角の宅地
↑こーんな感じの、きれいな正方形の宅地の評価で使うことを想定して付けられた値段です。

でも、実際の土地の形状は様々ですし、それらは正方形の宅地に比べたら使い勝手が下がる場合が大半ですので、評価をする際には、その宅地が置かれた以下のような状況に合わせて、路線価にも様々な調整を加えていきます。

・宅地の奥行距離が長すぎたり短すぎたりしないか
・路線価が付いている道路に宅地が2つ以上接していないか
・宅地の形状の不整形度合いは大きくないか
・宅地の間口距離は狭くないか、間口に対して奥行距離は長すぎないか
・宅地の中にがけになっている部分はないか
・宅地の中に指定容積率が異なる部分はないか
・宅地が「地積規模の大きな宅地」に該当しないか
などなど

これらの調整を忘れずにしっかりと加えられるかどうかが路線価方式での評価の肝です。
どんな調整をするのかは追々記事にしていければなぁ、と思っています。

その2:倍率方式

一方、倍率方式というのは、道路に路線価が付いていない地域で用いる評価方法です。

倍率地域
倍率方式を用いていく地域は路線価図でも大きく「倍率地域」と書かれています。
また、これらの地図に載っていない地域の宅地を評価する際にも使っていく方法です。

評価方法は単純で、市区町村が定める固定資産税評価額に、国税庁が定める一定の倍率を掛けるだけです。
一定の倍率も、↓こういった「倍率表」と呼ばれるものが路線価図と同じページ内で公表されています。
倍率表

固定資産税評価額が1,000万円の宅地で、倍率が1.1倍なら

10,000,000円×1.1=11,000,000円

という算式から、宅地の相続税評価額は1,100万円だ、ということになります。

なお、倍率方式で評価をする場合には、通常は固定資産税評価額の中にそれぞれの宅地が置かれた状況も織り込み済みなので、路線価方式のような調整計算は行いません。
(ただ、宅地の状況が固定資産税評価額の中に織り込まれていない場合には調整計算を加えるときもあります。)

まとめ

以上、この記事では、土地、中でも宅地の評価方法のキホンのキを見てきました。
続きの記事では、この記事の真ん中あたりで飛ばした「借地権割合」について触れていきます!

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